近日，市场有消息称，山东省菏泽市工行、建行、农行，对于名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例较此前下降10个百分点。

　　2月17日，据中新经纬报道，记者从中国银行、农业银行、工商银行、建设银行山东省菏泽市相关营业网点处获悉，四大银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。

　　对于个人住房贷款首付比例下调一事，中国银行、农业银行、工商银行菏泽市相关网点工作人员均予以证实，“该政策是在菏泽全市执行的”。

　　中国证券报记者致电中国银行菏泽某营业网点，其贷款部门客户经理告诉记者：“没错，最近刚刚下调，全菏泽现在都按照这个政策来执行。”“但具体还要看贷款人是否是‘无房无贷’，同时还要看具体楼盘，楼盘在合作银行申报时如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不过菏泽大部分的楼盘都应该是可以按20%操作的。”上述客户经理进一步说。

　　首套房首付比例与贷款利率双降

　　据财联社17日报道，菏泽农行一位信贷经理对记者证实，该行“无房无贷”购房者的首付比例的确已由30%下调至20%。同时，首套房、二套房的贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至当前的5.6%、5.95%。

　　另据21世纪经济报道，记者从建设银行菏泽地区两家支行网点负责住房贷款的人士处了解到的一份《关于调整个人住房贷款首付款比例的通知》显示，除了“无房无贷”首付比例下调外，其他情况的首付比例也进行了调整，具体为：

　　对名下无住房(不含农村集体土地房屋，下同)且无个人住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行20%；

　　对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行25%；

　　对名下实际拥有1套且存在相应购房贷款记录的居民家庭。申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行30%；

　　对拥有两套及以上住房且无个人住房贷款记录或有住贷款记录但已经结清的居民家庭，申请贷款购买住房的，首付比例可以执行40%。通知自2月14日起开始施行。

　　据财联社，一位工行信贷人士介绍称，当地房贷额度较为充足，审批完成即可放款，但目前由于春节假期刚刚结束，所在支行的业务量并不大，与往年的放贷规律基本一致。

　　当地多位房产中介透露，工、农、建三大行近日同步启用上述调整后的贷款政策，但针对特定客群，在具体执行方面可能略有差异。比如，其中一家银行对于名下有两套及以上房产的购房者仍执行40%的首付比例。此外，对于部分信誉良好的购房者，首套房贷利率也会有一定优惠。

　　“调整后的房贷利率基本集中在5.6%与5.9%两档。”另一位房地产中介表示，一般“首房首贷”利率在5.6%，“有房且有贷”（名下有房且相对应有一套住房贷款余额）的购房者执行5.9%的利率，但如果名下有两套及以上房产但房贷余额已清偿的购房者仍可享受5.6%的低档利率。

　　有利于住房刚性需求释放

　　业内人士表示，2021年以来银行在房地产贷款集中度约束下，两成首付的做法非常少。

　　据中国证券报，“两成首付已是较为明显的政策宽松信号，此次菏泽政策打响了住房按揭贷款降首付的第一枪，这也和当前房地产市场形势、金融形势的变化等有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，虽然此前广西北海和四川自贡等地降低了公积金贷款首付比例，但降低商业贷款首付要求，才是最关键的。

　　从易居研究院监测数据来看，2021年下半年，菏泽市房地产市场迅速降温。菏泽市牡丹区新房销售在2021年10月达到阶段性高点之后，无论是成交量还是成交均价均迅速回落。

数据来源：易居研究院

　　进入2022年，菏泽市商品房市场继续调整。有机构数据显示，今年1月，菏泽城区整月销售新房共约1800套，相较去年12月的1900套下降了约5％，较去年1月的3100套，下降约42%。

　　根据第七次全国人口普查结果，菏泽市常住人口约879.6万人。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩指出，部分地方对房贷首付比例的调整，特别是针对首套房的调整有助于释放刚性住房需求，对稳定房地产市场运行具有积极意义。潘浩同时表示，2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大，类似政策的出台也有利于稳定房企运营。

　　中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也称，下调首付比例释放积极信号，预计会对当地市场情绪形成一定的提振。与此同时，不排除未来会有更多城市效仿跟进，特别是一些市场调整压力较大的三四线城市。

　　降低首套房按揭贷款首付比例体现因城施策

　　早在2016年，人民银行、银监会就曾下发通知称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款末结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　银保监会副主席肖远企曾在2020年2月25日银保监会通气会上表示，目前房地产金融政策没有调整和改变，依旧是“一城一策”，地方可根据自己情况，在不违反大的政策框架下自行安排。但银保监会将进一步监测，动态掌握，关于各类房地产融资的监管标准没有放松。

　　一直以来房地产市场强调实行“因城施策”，而作为非“限购”城市，本次菏泽首套房按揭贷款首付比例最低20%仍然职能部门的政策要求内，且是由菏泽地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。

　　实际上，在2020年2月，浙商银行就曾发文对非“限购”城市的居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从30%调降至20%。而自2021年房地产市场调控力度增加，房地产信贷环境收紧后，多地银行普遍执行首套房按揭贷款首付比例30%的水平。

　　支持调整首套房贷款的信号也早已释放，中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在2021年10月21日发布会上就曾表示，将在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。将因城施策，指导派出机构配合地方政府做好房地产调控，促进各地房地产市场平稳健康发展。

　　进入2022年后，房地产市场宽松信号不断释放，但市场表现依然较为低迷。不过，中原地产研究院在日前指出，当前中原监测的两个市场领先指标，也就是新开盘认购率以及中原新房来访指数均出现反弹，预计3月市场“小阳春”可期。

　　除本次山东菏泽外，多地都已对房地产市场进行因城施策调控。比如，在1月12日，广西北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，提出缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。

　　在1月18日，四川自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，明确既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。

　　在1月26日，安徽省发改委发布《进一步做好近期促进消费工作若干措施》，其中提出，引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费。

　　严跃进认为，北海和自贡降低了公积金首付比例，安徽也提及了降低首付比例的概念，但都没有实现对市场交易的实质性影响。从目前各地的政策看，动作虽然多，但影响力并不大。从实际过程看，降低首付是最好的措施，所以当前菏泽降低首付的做法是符合预期的，且只有商业银行贷款降低首付，才是最为核心的。

　　今年以来多地密集调整房贷政策

　　除菏泽之外，今年以来也已有多地房贷政策调整。

　　1月12日，广西北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确了降低公积金贷款的首付比例，为今年全国首个降低首付比例的城市。

　　1月18日，四川省自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。

　　此外，南宁市提高了最高贷款额度计划，由原来的60万元、50万元提升至70万元、60万元。宁波市针对连续缴存住房公积金满2年，且按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申请公积金贷款购买首套住房时，提高了住房公积金最高贷款额，由60万元/户提高至80万元/户。济南市和青岛市则放松了公积金异地贷款的要求，简化了申请条件，放宽了户籍限制等等。

　　据不完全统计，今年1月份各地出台楼市政策已超过66次，主要包括公积金政策宽松、人才购房补贴等支持性政策。“因城施策、适度纠偏”成为房地产调控的主基调。

　　严跃进认为，政策的放松，不仅激活了市场，还刺激了交易量，可以使市场更加活跃，对于房企去库存等方面也会有积极的作用。因此，包括公积金在内的一些金融政策，后续还会持续宽松，持续回暖。

　　此外，今年2月8日，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

　　招联金融首席研究员董希淼认为，此次政策在春节假期后发布，向市场传递出稳预期、稳信心的明显信号，有助于促进房地产业良性循环和健康发展，进而促进扩内需、稳增长，维护宏观经济大局稳定。

　　值得注意的是，央行2022年工作会议明确，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展；银保监会2022年工作会议也明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　央行在最新一期货币政策执行报告中表示，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

　　据21世纪经济报道，广发证券资深宏观分析师钟林楠分析称，“较三季度（2021年三季度货币政策执行报告）边际变化主要是删去了‘保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性’的表述，新增强调‘更好满足购房者合理住房需求’，整体态度更为主动积极。”